Metsätilan myynnin verotus

Tämä luovutusvoittovero-ohje on suuripiirteinen ja vain suuntaa antava. Ohjetta ei ole sellaisenaan tarkoitettu sitovaksi ohjeeksi metsätilan myyntiin liittyvän luovutusvoittoveron laskennassa tai käytettäväksi päätöstukena metsätilan myyntipäätöksen tekemisessä. Tarkemman verorasituksen selvittämiseksi on käännyttävä veroviranomaisen puoleen. Omalla Maalla LKV ja Suomen Sijoitusmetsät Oy ei vastaa ohjeen paikkansapitävyydestä.

Käy lataamassa oppaamme Kolme syytä miksi metsätila kannattaa myydä julkisella kaupalla.

Luovutusvoitto

Jos metsätilan myynnistä syntyy voittoa, on voitosta yleensä maksettava luovutusvoittoveroa. Luovutusvoittoveroa maksetaan pääomaverokannan mukaisesti ja on tällöin 30 % 30 000 euroon asti ja ylimenevästä osasta 34 %.

Esimerkki 1:

Metsätilan myynnistä syntyy voittoa 50 000 euroa. Veron määrä on tällöin 0,30 x 30 000 e + 0,34 x 20 000 e = 15 800 euroa.

Luovutusvoittoa laskettaessa määrääviä tekijöitä ovat luovutushinta, hankintameno ja voiton hankkimisesta
aiheutuneet menot (esim. välityspalkkio). Luovutusvoitto määräytyy seuraavan kaavan mukaan:
luovutushinta – hankintameno – voiton hankkimisesta aiheutuneet menot = luovutusvoitto.

Luovutushinta koostuu myyntihinnasta, käytetyistä metsävähennyksistä (kuitenkin enintään 60 %
hankintamenosta) sekä vahingonkorvauksista, joita ei ole käytetty tuhoutuneen tai vahingoittuneen
omaisuuden uudistamiseen tai kunnostamiseen tai lisätty metsätalouden pääomatuloon.

Esimerkki 2:

Metsätila myydään 200 000 euron hinnalla. Tilan hankintameno on ollut 100 000 euroa, joten metsävähennyspohja on 60 000 euroa. Koko metsävähennyspohja on käytetty. Luovutushinnan määrä on tällöin 200 000 e + 60 000 e = 260 000 euroa.

Hankintameno voidaan laskea kahdella tapaa: todellisten kustannusten mukaan tai hankintameno-olettamaa käyttäen. Tavat ovat vaihtoehtoisia ja on myyjän päätettävissä, kumpaa käytetään. Todellisten kustannusten mukaan laskettuna hankintamenoon lasketaan ostokauppahinta ja muut ostoon välittömästi liittyvät kustannukset, kuten varainsiirtovero ja lohkomiskulut. Lisäksi hankintamenoon lasketaan poistamatta olevat metsäteiden- ja ojien hankintamenot. Jos omaisuus on saatu perintönä tai lahjaksi, hankintamenoksi katsotaan perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty arvo. Huomioitavana poikkeuksena on se, että jos lahjansaaja myy omaisuuden vuoden sisällä lahjan saamisesta, hankintamenoksi katsotaan
lahjoittajan hankintameno.

Esimerkki 3:

Metsämääräala on ostettu 100 000 euron hinnalla. Kaupasta on maksettu 4 000 euroa varainsiirtoveroa. Määräalan lohkominen maksoi 2 000 euroa. Tilalla kulkeva metsätie on perusparannettu ja perusparannusmenosta on poistamatta vielä 3 000 euroa. Hankintamenon määrä on tällöin 100 000 e + 4 000 e + 2 000 e + 3 000 e = 109 000 euroa.

Esimerkki 4:

X on saanut 1.1.2020 metsätilan lahjaksi Y:ltä. Lahjaverotuksessa metsätilan arvoksi katsottiin 100 000 euroa. Y on ostanut metsätilan 10 000 euron hinnalla vuonna 2000. X myy metsätilan edelleen 31.12.2020. Tällöin hankintamenoksi katsotaan 10 000 euroa, koska X on myynyt metsätilan edelleen vuoden sisällä lahjansaannista. Jos X olisi myynyt tilan vasta 1.1.2021, hankintamenoksi katsottaisiin 100 000 euroa.

Puolestaan hankintameno-olettamaa käyttäen hankintameno-olettama on 40 % luovutushinnasta, jos luovutettava omaisuus on ollut luovuttajan omistuksessa vähintään 10 vuotta. Muutoin hankintameno-olettama on 20 %:a luovutushinnasta, lukuun ottamatta tiettyjä luovutuksia valtiolle ja kunnalle, jolloin hankintameno-olettama on 80 %.

Luovutustappio

Jos kaupasta syntyy luovutustappiota, tappion voi vähentää sen syntyvuoden ja seuraavien viiden vuoden aikana syntyvistä minkä tahansa omaisuuden luovutusvoitosta (esim. osakekaupat).

Myyjänä kuolinpesä/perikunta

Kuolinpesän verotuskohtelu riippuu siitä, onko pesä jaettu vai jakamaton. Jos pesä on jakamaton, verovelvollisuus koskee itse kuolinpesää, ei sen yksittäisiä osakkaita. Taasen jos pesä on jaettu, verovelvollisuus koskee jokaista osakasta erikseen omistusosuuksien suhteessa.

Kuolinpesän myydessä metsätilan, tilan hankintamenona käytetään perintöverotuksessa käytettyä arvoa.

Jos kuolinpesässä ei ole vielä pidetty perunkirjoitusta ja kuolinpesän tarkoituksena on myydä tila lähiaikoina, kannattaa perukirjalle merkitä tilan markkina-arvo mahdollisimman tarkasti. Tämä johtuu siitä, koska perintäverotus on luovutusvoiton verotusta keveämpää. Näin perikunta voi säästää veroissa huomattaviakin summia. Mahdollisimman tarkan markkina-arvon määrittämiseen sopiikin parhaiten Omalla Maalla LKV:n käyttämä markkinahintaennusteeseen perustuva tilan arvostusmenetelmä, jonka voi pyytää myös perunkirjoitusta varten.

Lopuksi yhteenvetona esimerkki metsätilan myynnin verotuksesta:

Metsätila on ostettu 100 000 euron kauppahinnalla 1.1.2000. Kaupasta on maksettu varainsiirtoveroa 4 000 euroa. Tila myydään 300 000 euron kauppahinnalla 1.1.2020. Kaupan on välittänyt välitysliike, jonka palkkio on 10 000 euroa. Koko metsävähennyspohja 60 000 euroa on käytetty. Tilalta on poistamattomia tientekokustannuksia 5 000 euroa. Kannattaako luovutusvoittoveron laskennassa käyttää todellisia kustannuksia vai hankintameno-olettamaa ja
kuinka paljon veroa tulee maksettavaksi?

Hankintameno todellisilla kustannuksilla: 100 000 e + 4 000 e + 5 000 e = 109 000 euroa. Lisäksi saadaan vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneet menot 10 000 euroa, eli luovutushinnasta vähennetään yhteensä 119 000 euroa.

Hankintameno hankintameno-olettamalla laskettuna: 0,40 x 300 000 e = 120 000 euroa.

Veron laskennassa kannattaa täten käyttää hankintameno-olettamaa. Tällöin luovutusvoittoa syntyy:
300 000 e (luovutushinta) + 60 000 e (metsävähennykset) – 120 000 e (hankintameno) = 240 000 euroa. Veron määräksi tulee: 0,30 x 30 000 e + 0,34 x 210 000 e = 80 400 euroa.

Yhteyshenkilö

.

Joni Tervo

Metsätalousinsinööri, LKV

050 573 7209

joni.tervo@sijoitusmetsat.fi

Jätä yhteydenottopyyntö

Mikäli olet kiinnostunut palveluistamme tai haluaisit saada lisätietoa, voit jättää meille yhteydenottopyynnön. Olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian.

Selvitä metsäsi markkinahinta!

Metsän Markkinahintalaskuri auttaa sinua arvioimaan metsäsi arvon nopeasti ja helposti. Olipa kyseessä pieni metsäpalsta tai suurempi metsäalue, laskurimme tarjoaa arvokasta tietoa metsäsi potentiaalisesta markkina-arvosta!