Metsä on nyt järkyttävän kallista – takuuvarma keskusteluaihe niin keskustelupalstoilla, kuin paikallisissa parlamenteissa kautta maan. Mutta pitääkö otsikon väittämä paikkaansa? Muistin pituudesta riippumatta, metsän on aina puhuttu olevan kallista, eikä mikään tunnu muuttuneen.
Eipä ole montakaan vuotta, kun erään Suomen suurimpien yksityismetsänomistajien joukkoon lukeutuvan yrityksen toimitusjohtaja kertoi lehdessäkin, että julkisilla markkinoilla myytävien metsätilojen hinnat ovat liian kalliita. Yrityksen metsäomaisuus on tämänkin jälkeen kasvanut voimakkaasti ja kasvaa edelleen – vetäköön jokainen omat johtopäätöksensä.
Mitä jos tarkasteltaisiin asiaa hieman laajemmin ja erilaisista tulokulmista?
Hehtaarihintojen kehitys
Kun asiaa katsoo pitkän aikavälin nimellisellä hehtaarihinnalla, niin totta vain: nyt ollaan kaikkien aikojen hintahuipussa, eli ei kannata ainakaan ostaa!
Kuten alla olevasta maanmittauslaitoksen ja Suomen Sijoitusmetsien yhdistetystä hehtaarihintaindeksistä huomataan, on metsätilojen hinnat käytännössä puolitoistakertaistuneet yhdeksässä vuodessa. Viimeisten viiden vuoden aikanakin on hintoihin tullut kolmannes lisää. Jos mennään kauemmas historiaan, niin hinnat ovat peräti 2,4:n kertaistuneet vuodesta 2000 lähtien.
Edellä mainittu on yksi tapa tarkastella asiaa, ja hintatason kauhistelijat ovatkin sen perusteella aivan oikeassa.
Summa-arvosta apua?
Metsätilojen arvoa on pitkään määritetty ja kauppaakin totuttu käymään summa-arvolaskelmien pohjalta. Tarkastellaan asiaa summa-arvolaskelmien ja toteutuneiden kauppahintojen, eli niin sanotun ”alennusprosentin” kautta. Toisin sanoen; verrataan toteutuneita kauppahintoja, myyntiesitteiden korjaamattomiin summa-arvoihin.
Koko maan osalta tilojen hinnat näyttävät laskeneen peräti 20 %, vuoden 2023 hintahuipusta. Kehitystä selittää osaltaan samaan aikaan voimakkaasti nousseet puunhinnat, joita summa-arvolaskelmissakin käytetään. Summa-arvomenetelmän haavoittuvuus ja heikkous metsätilan arvonmäärityksessä on myönnettävä. Todettakoon kuitenkin, että summa-arvomenetelmän perusteella metsätilat ovat nyt edullisempia kuin vuosiin!
Markkinahintaindeksi
Mitä hehtaarihinnoista ja summa-arvosta pitäisi ajatella? Eikö todellisen hintatason muutoksen arviointiin pitäisi olla menetelmä, joka tekee asian oikeasti vertailukelpoiseksi ja luotettavasti? Pitäisi – ja se on olemassa.
Suomen Sijoitusmetsien kehittämä ja tieteellisesti vertaisarvioitu markkinahintaennuste (MHE) ja markkinahintaindeksi on laadukas kauppa-arvopohjainen menetelmä. Luotettavien tulosten takana on tarkan menetelmän lisäksi puhdas data ja ison asiantuntijajoukon päivittäinen työpanos myytyjen metsätilojen, sekä kauppahintatietojen tallennukseen. Menetelmää voidaan käyttää myös yksittäisten metsätilojen kauppahinnan tarkkaan ennustamiseen, tai arvonmääritykseen laajemmallekin metsäportfolioille.
Kun metsäkiinteistöjen hintatason kehitystä tarkastellaan Suomen Sijoitusmetsien markkinahintaindeksin kautta, niin voidaan todeta hintatason olevan nyt kaikkien aikojen huipussaan. Vuonna 2025 hintataso nousi koko maassa 6,9 % ja vuodesta 2017 tähän päivään hintataso on noussut 65 %. Eli kallista on.
Kolikolla on kaksi puolta
Metsätilojen hintatasoon vaikuttaa yllättävän moni asia, eikä kaikkea tulisi edes ajatelleeksi. Viime kädessä metsätilojen hintatason ”kalleuden” arviointi on kiinni tuottovaateesta. Eli minkä tuotto-odotteen ostettavalle metsäkiinteistölle keskimäärin saa ja miten tämä tuotto-odote vertautuu historiaan, vallitsevaan korkotasoon ja vastaavan riskitason muihin sijoituskohteisiin. Tämän tason tarkastelu voi tuntua monesta käytännön metsäosaajastakin teoreettiselta ja jopa kaukaa haetulta. Edellä mainitulle mielipiteelle voi hakea vahvistusta vaikka metsätilakauppaan keskittyneen Facebook-ryhmän asiantuntijajoukolta.
Tällä hetkellä metsää markkinahintaan ostavat saavat noin 0,5 % korkeamman tuotto-odotteen ostokselleen, kuin kolme vuotta sitten. Eli markkinoiden keskimääräinen tuottovaade on noussut, osittain korkotason nousun, mutta myös lukuisten muiden muuttujien seurauksena. Puunhinnat ovat välillä nousseet, mutta ovat nyt reaalisesti käytännössä samalla tasolla, kuin 50 vuotta sitten. Kelvollinen oletus on, että puunhinnat kehittyvät jatkossakin inflaation tahtiin ja tämä tuo metsäsijoitukselle arvostetun inflaatiosuojan. Taitava puukaupan kilpailuttaja pystyy toki hyödyntämään myös ajoittaisia hintapiikkejä – tai ainakin välttämään puukaupan alhojen pohjalla.
Lopputulema
Metsäsijoittamisen tuotto on varsin kilpailukykyinen vaihtoehto, huomioon ottaen vakaan arvonkehityksen ja hajautushyödyt. Metsätilojen hintatason kehityksessä tuskin tulee isoja muutoksia suuntaan tai toiseen. Se on aina ollut kallista ja tulee todennäköisesti aina olemaan. Tämä tuo vakautta sekä myyjälle, että ostajalle.
Olennaista onnistuneessa metsätilakaupassa on ammattitaitoisesti tehty markkina-arvopohjainen arvonmääritys, jotta kauppaa käydään oikeilla tiedoilla ja oikealla hinnalla.
– Joni Tervo, kiinteistönvälittäjä, Omalla Maalla LKV