Metsätilan arvonmääritys vaatii ammattitaitoa sekä hintatietoa tehdyistä kaupoista
Miten voit säästää kymmeniä tuhansia euroja, saaden lisäksi luotettavan ja turvallisen prosessin, sekä varmuuden, että olet myynyt metsäkiinteistösi oikeaan hintaan?
Metsän arvo määräytyy markkinoilla, käytti apuna välittäjää, taikka myi kohteen suoralla kaupalla. Metsätilojen hintapyynnön pohjana on useissa tapauksissa, kaupan osapuolten kannalta ongelmallinen summa-arvo. Sen avulla tuotettu arvio on enimmäkseen kaukana toteutuneista kauppahinnoista, kuten monesti suorien kauppojen tarjoukset oikeasta markkinahinnasta.
Summa-arvomenetelmä ei ole mikään standardi työkalu, vaan arvoistijan käyttämät odotusarvot, puunhinnat, metsänhoitomenot ja kokonaisarvon korjaus vaikuttavat ratkaisevasti lopputulokseen. Ongelmia tulee etenkin odotusarvojen kanssa, jos odotusarvoa lasketaan harventamattomissa metsissä puustolle, joka tullaan harventamaan lähivuosina.
Myös muita haavoittuvuuksia löytyy, eikä toki vähiten kokonaisarvon korjauksesta, joka on täysin arvioitsijan subjektiivisen näkemyksen pohjalta ravistettu prosenttiluku. Näin saadaan kuitenkin summa-arvon lopputulos, eli korjattu summa-arvo ja toiselta nimeltään ns. ”käypä arvo”. Etenkin Etelä- ja Väli-Suomessa käypä arvo on monesti hyvin kaukana tilan todellisesta markkina-arvosta.
Ostajat monesti valittavat, kun pitää tarjota 20 tai jopa 30 % käyvän arvon päälle. Metsätilanostajan onkin tunnettava tarkkaan paikallinen tarjoustaso sekä välittäjän käyttämä hinnoittelutyyli, mikäli mielii etelästä mieleisen metsäkiinteistön hankkina.
Tarvitsisiko sen kuitenkaan olla näin?
Kauppaa markkina-arvolla
Myös Omalla Maalla LKV käyttää myyntikohteidensa tukimateriaalina summa-arvoa, jossa kokonaisarvon korjaus säädetään tuottoarvolaskelman ja verrokkikauppa-aineiston perusteella lähelle markkina-arvoa. Moni on tottunut myös katselemaan aina summa-arvolaskelmaa ja siksikin se on hyvä olla ns. vertailukohtana. Meidän tyylimme on laskea summa-arvion lopputulos mahdollisimman lähelle ennakoitua kauppahintaa
Omalla Maalla LKV käyttää pääasiallisena arvonmääritysmenetelmänään verrokkikauppoihin perustuvaa kauppa-arvomenetelmää. Vastaava menetelmä on käytössä asuinkiinteistöiden, kuin autojen kaupassa. Markkinahintaennusteen aineistoa päivitetään jatkuvasti useamman kiinteistöanalyytikon toimesta. Markkinahintaennuste lasketaan kaikille Suomessa julkisesti myydyille yli kymmenen hehtaarin metsätiloille ja se huomioi tilan hintaan vaikuttavat ominaisuudet, sekä puuston määrän ja arvot ainutlaatuisella tarkkuudella.
Myyntiä tukemaan ja hyvien tarjousten selkänojaksi Omalla Maalla LKV laatii myös tuotto- ja kassavirtalaskelmat metsätilalle. Kassavirtalaskelmissa ennustetaan tarkasti puukauppatulot ja metsänhoitomenot kauas tulevaisuuteen. Tämä tuo ostajalle selkänojaa ja rohkaisua ostotarjoukseen tekemiseen, kun hän tietää minkä verran metsästä on tuloja ja menoja odotettavissa viidentoista vuoden aikana.
Kassavirtalaskelmissa tilan puustoa kasvatetaan luonnonvarakeskuksen kasvumalleilla ja käsitellään optimaalisesti, mutta käytännönläheisesti. Hakkuukertymät pystytään ennustamaan tarkasti ja siten myös puukauppatulot. Esimerkiksi simuloidun harvennushakkuun jälkeen puustoa kasvatetaan taas eteenpäin, kohti seuraavaa käsittelyä. Laskelma huomioi myös uudistamiskulut ja metsänhoitomenot.
Kun kassavirrat on laskettu ja kohteen hintapyyntö asetettu markkinahinnan mukaisesti, pystymme raportoimaan myös tuotto-odotteen, jonka ostaja arviomme mukaan saa kohteelle hintapyynnöllä, tai tästä poikkeavilla kauppahinnoilla. Tuotto-odote on reaalinen, eli inflaation vaikutukselta korjattu.
Osaamisemme ja myyntimateriaaliemme tuoma lisäarvo onkin yksi niistä syistä, miksi myymättä jääneiden kohteiden osuutemme on moninkertaisesti pienempi muihin välittäjiin verrattuna ja toteutuneet kauppahinnat lähellä hintapyyntöä.
Kaiken pohjana on luotettava puustoarvio
On arvioitsijoita ja sitten on arvioitsijoita. Jos yhdellä metsätilalla käy 10 ammattilaista arvioimassa puumäärän ja tukkiosuuden, saadaan todennäköisesti 10 erilaista tulosta ja etenkin ääripäät erottuvat selkeästi keskiarvosta. Sekä myyjän, että ostajan kannalta on ensiarvoisen tärkeää, että hän pystyy luottamaan laadittuun puustoarvioon. Kymmenen prosentin virhe puumäärässä tarkoittaa käytännössä kymmenen prosentin virhettä hinnoittelussa. Arvio on aina arvio, mutta kun sekä myyjä, että ostaja tietävät, mistä ovat kauppaa käymässä, niin kauppaa käydään oikeilla tiedoilla. Hienotkin laskelmat ovat turhia, jos niiden pohjalla oleva maastoarvio on huonosti, hutiloiden, tai ilman siihen vaadittavaa ammattitaitoa tehty.
Insinöörimäinen ja jopa hieman pedantti, sekä kunnianhimoinen suhtautuminen puuston arviointiin, sekä siitä johdettaviin laskelmiin on meidän tapamme toimia.
Mitä ostaja miettii?
Meillä on kokemusta myös ostajan palveluksessa olemisesta. Olemmehan olleet hankkimassa metsätiloja lähes 600 miljoonalla eurolla, yli kymmenvuotisen historiamme aikana.
Välittäjämme Joni on käynyt arvioimassa tuhansia kohteita ammattiostajan puolesta ja hallinnoinut näitä kohteita. Näin ollen tiedämme, millä silmillä myös ostajat tiloja katsovat. Välittäjämme Mikael on tehnyt myös puukauppaa metsänomistajien kanssa ja hänen käytännön näkemyksensä metsästä on siten ensiluokkainen. Näiden, kaikkien eri näkökulmien ymmärtäminen on olennaista myös välittäjän ja arvonmäärittäjän roolissa. Puustoarvion ja hinnoittelun lisäksi myös pitkäjänteinen ja luotettava tapa käydä kauppaa on asia, joka poikii parhaat tarjoukset pitkällä aikavälillä. Ostajien ei tarvitse laittaa varmuuskerrointa tarjouksiinsa.
Suoralla kaupalla säästää välityspalkkion
Moni myy metsätilansa myös suoraan, säästääkseen välityspalkkion. Markkinataloudesta ja sen lainalaisuuksista perillä olevat ymmärtävät, että ostaja pyrkii kuitenkin ostamaan haluamansa tavaran, tuotteen, tai vaikka metsätilan – mahdollisimman edullisesti.
Julkinen myynti ja ammattitaitoinen välittäjä tuo siten jo itsessään painetta siihen, että ”kepillä jäätä” -tarjouksilla ei ole toivoa kaupoille. Toki ostaja voi sanoa maksavansa suoraan markkinahinnan ja varmaan monesti näin onkin. Moni myyjä on kuitenkin kiitellyt, kun tilille onkin kilahtanut kymmeniä tuhansia euroja enemmän välityspalkkiosta huolimatta, kuin mitä suoralla kaupalla ensin tarjottiin. Yönsä saa nukuttua varmasti rauhassa, kun ei tarvitse miettiä ”mitähän siitä metsätilasta olisi voinut, tai olisi pitänyt oikeasti saada?”.
Kauppa kiihtyy kesää kohden
Metsätilakaupan kierroslukumittari kohoaa selvästi alkukesällä, kun sekä myyjät, että ostajat ovat aktiivisimmillaan. Ehdimme ottaa vielä uusiakin kohteita arviointiprosessiimme ja siten varmistaa parhaan näkyvyyden ja oikean hinnan metsällesi. Välitämme metsätilat ympäri Suomen.
Ota yhteyttä ja kysy alustava hinta-arvio, sekä tarjous. Se ei maksa mitään, mutta voi säästää sinulle kymmeniä tuhansia euroja. Kaupanpäälle saat luotettavan ja turvallisen prosessin, sekä varmuuden oikeasta hinnasta.
