Huomaathan, että ohjeet ovat suurpiirteisiä ja vain suuntaa antavia. Niitä ei ole sellaisenaan tarkoitettu sitovaksi ohjeeksi metsätilan myyntiin liittyvän luovutusvoittoveron laskennassa tai käytettäväksi päätöstukena metsätilan myyntipäätöksen tekemisessä. Tarkemman verorasituksen selvittämiseksi on käännyttävä veroviranomaisen puoleen. Omalla Maalla LKV ja Suomen Sijoitusmetsät Oy eivät vastaa ohjeiden paikkansapitävyydestä.
Metsän myynti ja luovutusvoittovero
Kun myyt metsätilan ja teet kaupassa voittoa, maksat tästä voitosta luovutusvoittoveroa (pääomaveroa). Metsäkaupan veroprosentti määräytyy normaalin pääomaverokannan mukaisesti:
- 30 % luovutusvoitosta 30 000 euroon asti.
- 34 % siltä osin kuin luovutusvoitto ylittää 30 000 euroa.
Esimerkki veron määrästä: Jos metsätilan myynnistä syntyy puhdasta voittoa 50 000 euroa, veron määrä lasketaan näin: (0,30 x 30 000 €) + (0,34 x 20 000 €) = 15 800 euroa.
Maksettavan veron määrä ei siis perustu suoraan tilan myyntihintaan, vaan nimenomaan voittoon, joka kaupasta syntyy.
Miten verotettava luovutusvoitto lasketaan?
Verotettava luovutusvoitto saadaan, kun tilan myyntihinnasta vähennetään tilan hankintameno sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut (kuten kiinteistönvälittäjän palkkio). Lisäksi laskelmaan lisätään takaisin aiemmin hyödynnetyt metsävähennykset.
Myyjänä sinulla on aina oikeus valita kahdesta eri tavasta se, kumpi on sinulle verotuksellisesti edullisempi: todellinen hankintameno tai hankintameno-olettama.
Varmistetaan metsätilallesi oikea hinta
Jätä yhteystietosi oheisella lomakkeella, niin yksi metsäalan asiantuntijoistamme on sinuun yhteydessä ilmaista tilannekartoitusta varten.
Joni Tervo
Metsätalousinsinööri, LKV,
Kiinteistönvälittäjä, Osakas
1. Todellinen hankintameno
Jos olet itse ostanut metsätilan, voit käyttää verotuksessa luonnollisesti todellista hankintamenoa. Siihen lasketaan alkuperäisen kauppahinnan lisäksi mukaan kaikki ne kulut, jotka liittyivät tilan ostamiseen ja sen myöhempään parantamiseen.
Todelliseen hankintamenoon voit laskea:
- Alkuperäisen ostohinnan
- Varainsiirtoveron ja lainhuudatuskulut
- Mahdolliset lohkomiskulut
- Poistamatta olevat metsäteiden ja ojien perusparannusmenot
(Huom! Näiden lisäksi saat vähentää myyntihinnasta erikseen voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten kiinteistönvälittäjän palkkion.)
Esimerkki todellisen hankintamenon laskemisesta:
Ostit metsämääräalan aikoinaan 100 000 eurolla. Maksoit kaupasta varainsiirtoveroa 4 000 € ja lohkomiskuluja 2 000 €. Lisäksi olet perusparantanut metsätietä, josta on verotuksessa poistamatta vielä 3 000 €.
Todellinen hankintameno on tällöin: 100 000 € + 4 000 € + 2 000 € + 3 000 € = 109 000 euroa.
2. Hankintameno-olettama
Aina todellista hankintahintaa ei ole tiedossa ja näin on usein silloin, jos tila on ollut suvussa pitkään tai olet saanut sen esimerkiksi perintönä vuosikymmeniä sitten. Tällöin voit hyödyntää kätevää hankintameno-olettamaa. Se lasketaan prosenttiosuutena suoraan tilan myyntihinnasta omistusaikasi perusteella:
- 40 % myyntihinnasta, jos olet omistanut metsätilan vähintään 10 vuotta.
- 20 % myyntihinnasta, jos omistusaikasi on alle 10 vuotta.
Jos valitset verotuksessa hankintameno-olettaman, se pitää sisällään automaattisesti kaikki kulut. Et siis voi enää vähentää luovutusvoitosta erikseen voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja, kuten kiinteistönvälittäjän palkkioita tai aiempia metsänhoitomenoja.
Sinua palvelevat
Joni Tervo
Metsätalousinsinööri, LKV, Kiinteistönvälittäjä, Osakas
Mikael Koivunen
Metsätalousinsinööri,
Metsäkiinteistönmyyjä
Asiakaspalvelumme auttaa kaikissa tilanteissa numerossa 010 5730 201, sähköpostilla osoitteessa palvelu@omallamaalla.fi.
Yhteenvetoesimerkki: Kumpi laskentatapa kannattaa valita?
Kuvitellaan tilanne, jossa olet myymässä pitkään omistamaasi metsätilaa. Haluat luonnollisesti minimoida maksettavan veron määrän. Kumpaa laskentatapaa sinun kannattaa käyttää: todellisia kuluja vai hankintameno-olettamaa?
Kaupan lähtötiedot
- Myyntihinta nyt: 300 000 €
- Alkuperäinen ostohinta (v. 2000): 100 000 €
- Maksettu varainsiirtovero ostosta: 4 000 €
- Poistamattomat tientekokulut: 5 000 €
- Kiinteistönvälittäjän palkkio nyt: 10 000 €
- Käytetty metsävähennys: 60 000 € (Huom! Aiempina vuosina hyödynnetty metsävähennys lisätään aina takaisin luovutusvoittoon kaupan yhteydessä).
Vertaillaanpa nyt vaihtoehtoja:
Vaihtoehto A: Verotus todellisten kulujen mukaan
Tässä mallissa ynnäämme yhteen alkuperäiset hankintakulut ja nykyiset myyntikulut, ja vähennämme ne myyntihinnasta.
- Todellinen hankintameno (ostohinta + varainsiirtovero + tientekokulut) = 109 000 €
- Lisäksi saamme vähentää myyntikulun (välittäjän palkkio) = 10 000 €
- Vähennettävä summa yhteensä = 119 000 €
Vaihtoehto B: Verotus hankintameno-olettamalla
Tässä mallissa unohdamme vanhat kuitit ja myyntikulut kokonaan. Koska tila on omistettu yli 10 vuotta, saamme vähentää olettamana suoraan 40 % myyntihinnasta.
- 40 % x 300 000 € (myyntihinta)
- Vähennettävä summa yhteensä = 120 000 €
Tulos ja maksettavan veron määrä
Koska haluamme verotuksessa vähentää myyntivoitosta mahdollisimman suuren summan, Vaihtoehto B (hankintameno-olettama) on tässä tapauksessa verotuksellisesti kannattavampi (120 000 € > 119 000 €).
Lopullinen luovutusvoittovero lasketaan näin:
- Verotettava voitto: 300 000 € (myyntihinta) + 60 000 € (käytetty metsävähennys) – 120 000 € (valittu hankintameno-olettama) = 240 000 €
- Veron laskeminen:
- Ensimmäisestä 30 000 eurosta maksetaan 30 % veroa = 9 000 €
- Ylimenevästä 210 000 eurosta maksetaan 34 % veroa = 71 400 €
- Maksettava vero yhteensä = 80 400 €
16 000+
Myyntikohteen tietokanta
95 %
Kohteista kaupaksi alle 3 kuukaudessa
19 %
Korkeampi hinta julkisella myynnillä
Luovutustappio
Vaikka tavoitteena on aina myydä metsätila voitolla, toisinaan kaupasta voi syntyä myös verotuksellista luovutustappiota (esimerkiksi tilanteessa, jossa tila on hiljattain ostettu kalliilla ja joudutaan myymään markkinatilanteen muututtua).
Tämä tappio ei kuitenkaan mene hukkaan. Jos metsäkaupasta syntyy luovutustappiota, voit vähentää sen myyntivuonna ja sitä seuraavien viiden vuoden aikana syntyvistä minkä tahansa omaisuuden luovutusvoitoista.
Tämä tarkoittaa, että voit hyödyntää metsäkaupan tappion esimerkiksi osakekaupoista, sijoitusrahastoista tai sijoitusasunnon myynnistä kertyneiden voittojen verotuksessa!
Metsän myynnin verotus ja erityistilanteet
Jokainen metsäkauppa on yksilöllinen. Kokosimme tarkemmat ohjeet yleisimpiin erityistilanteisiin omille sivuilleen. Valitse omaa tilannettasi parhaiten vastaava aihe:
Metsäkaupan verotukseen liittyy useita sudenkuoppia, mutta myös täysin laillisia keinoja minimoida verorasitus. Kun annat metsätilasi myynnin Omalla Maalla LKV:n asiantuntijoiden käsiin, varmistat paitsi tilallesi parhaan mahdollisen markkinahinnan, myös sen, ettet maksa verottajalle euroakaan ylimääräistä.
Oletko myymässä metsääsi?
Ota yhteyttä, niin teemme sinulle tarkan arvion tilasi arvosta ja käymme läpi verotuksen vaihtoehdot!
